건축법상 발코니에 관한 사항정리(바닥면적,확장 등)

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우리가 아는 발코니가 발코니가 아니다

우리 일상속에 익숙한 단어와 법적으로 쓰이는 단어는 그 의미가 다른경우가 꽤 많다. 흔히 부르는 '발코니'라는 것도 그 중에 속하는데, 보통 방 또는 거실에서 잠깐 외부로 나갈 수 있는 공간으로 생각하지만 위치에 따라 엄연히 다른 법령기준이 적용된다. 보통 건축 관련 업종에 종사하시는 분들은 1.5㎡의 서비스면적 확보를 목적으로 발코니를 마련하고자 하시는데, 이 또한 발코니가 어디에 위치해있느냐에 따라 적용유무가 결정된다.
우선 의미를 뭉뚱그려 말하던 '발코니' 라는 것을 위치에 따라 발코니, 베란다, 테라스로 구분해보자.
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발코니, 베란다, 테라스의 차이

- 발코니 : 지붕이 없고 난간을 둘러쳐진 것으로써, 보통 2층 이상에 설치하는 주택내부와 외부의 완충공간이다. 주택의 발코니는 확장이 합법이며, 바닥면적 산정이 외벽길이x1.5m까지 제외된다. 거실의 연장으로써 리빙발코니(유아 놀이터, 일광욕, 휴식 등)와 부엌의 연장으로써 서비스발코니(주방의 보조공간 등) 으로 널리 사용된다. 대부분 아파트의 베란다는 사실 베란다가 아니라 발코니다. 주택 이외의 발코니는 확장이 불법이며, 바닥면적 산정은 외벽길이x1.5m까지 제외된다. 사무실, 병원, 근생 등에서 이러한 구조를 사용한다.
- 베란다 : 베란다는 건물의 1, 2층의 면적차로 생긴 바닥 중의 일부 공간을 활용하고자 하여 생긴 공간이다. 1층 면적이 넓고 2층 면적이 좁을 경우 1층의 지붕 부분이 남게되는데, 이곳을 활용한 것이 베란다이다. 중요한 것은 발코니 확장은 합법이지만, 베란다 확장은 위법이라는 것. 또한 베란다는 바닥면적 산정시 제외된다. 계단식아파트나 2층 이상의 단독주택에서 많이 보이는 구조다. 집 구매시 불법으로 확장된 베란다가 있다면 이행강제금 등이 부과될 수 있으니 주의를 요한다.
- 테라스 : 지표면과 만나는 부분에 성토된 부분을 뜻한다. 쉽게 표현하자면, '1층에 마련된 발코니'라고 생각하면 된다. 구조물 설치보다는, 땅을 돋아 흙을 밟지 않도록 마감을 하며, 지붕은 설치안하는 것이 일반적이다. 실내바닥보다 낮아야 정원으로 꾸밀 수 있으며, 실내 방수를 위해 마감면을 20cm 정도 낮게 조성한다. 1층의 거실이나 식당 등에서 바로 연결될 수 있어야 하며, 테라스 확장 또한 위법이며, 지붕이 없다면 바닥면적 산정은 제외된다. 지붕이 있다면 그것은 차양으로 간주하여, 차양 끝선으로부터 안쪽으로 1m까지만 바닥면적 제외된다.

발코니, 베란다, 테라스의 개념

주택에서 발코니 확장사례와 개념 (출처:http://dev.zipdeco.co.kr/hs/story/View.do?mngIdx=295&onstatus= / https://samsungblueprint.tistory.com/1360)

베란다 / 테라스의 사례 (출처 : http://dev.zipdeco.co.kr/hs/story/View.do?mngIdx=295&onstatus=)

 

 

발코니의 법적 기준 (테라스, 베란다는 법적 용어가 아님)

「건축법 시행령」제2조 제1항 제14호 14 “발코니”란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망 이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 *국토교통부장관이 정하는 기준 에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실․침실․창고 등의 용도로 사용할 수 있다.

- 확장형 발코니 규모 및 구조 (국토교통부 장관이 정하는 기준)
1. 발코니 확장조건 : 주거용도에 부가적으로 설치된 발코니
2. 확장형발코니 구조 : 제한없음

확장형 발코니 예시

- 발코니로 볼 수 없는 경우
1. 내부와 내부, 외부와 외부를 연결하는 경우
2. 발코니를 원래 기능대로 사용하였을 경우 또는 확장된 상태를 원상 복구하였을 경우에 정상적 주거활동이 불가능한 경우
예) 1) 발코니 확장전 화장실에 변기(또는 세면대) 등만 설치되고 확 장후 평면에서 다른 시설등이 설치되어야만 정상적인 화장실 이용이 가능한 경우 2) 확장전 부엌에서 싱크대 설치나 사람이동이 불가능한 경우 3) 거실없이 모든 실을 발코니로만 연결하는 경우 또는 발코니 (외부완충공간)를 거쳐야만 실과 실을 이동할 수 있는 경우 4) 확장전 실의 크기가 비정상적으로 작아 방의 기능 자체가 불 가능한 경우 5) 기타 허가권자가 발코니 구조변경 전 평면이 최소한의 주거요 건을 갖추지 못하였다고 판단하는 경우
3. 외벽에 접하여 부가적으로 설치되지 않고 발코니의 외기와 접하는 부분을 내력벽으로 하여 실내공간화되거나, 설치기준외의 내용으로 외관을 과도하게 변경하여 기존 발코니 외관으로 보기 어려운 경우

- 사례
- 단층 단독주택의 발코니 가능 여부 : 가능
- 2층 건물의 2층 발코니 가능 여부 (발코니 바닥이 아래층 지붕인 경우)
1) 출입 가능 (개구부 설치 등) : 발코니 인정 불가 (면적 산입)
2) 출입 불가 : 발코니로 인정 가능 (면적 산입 안 함)

출입가능(개구부 설치 등) : 발코니인정불가(면적산입) / 출입불가 : 발코니 인정 가능(면적산입 안함)

 

- 중간층 발코니 가능 여부 : 가능 ※ 단, 확장형 발코니는 주택만 가능

발코니 인정가능 (단, 확장은 주택만 가능) - 아래층 지붕을 썼는데, 위층 지붕으로 덮여 발코니 인정..

- 화장실에 접한 발코니 가능여부
외기에 접한 부분이 내력벽으로 하여 실내공간화 / 확장 전 실의 크기가 비정상적으로 작음
: 발코니 인정불가 (바닥면적 산입)

발코니 인정불가 예시 (내력벽구획(실내공간화 목적), 인접 실 크기부족)

- 발코니 관련 면적 규정 : 「건축법 시행령」 제119조

1. 건축면적
- 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적
- 용도 상관없이 발코니 면적 전부 산입
※ 단독주택 및 공동주택의 발코니 1미터 제외 ⇒ 2005.7.18. 삭제
2. 바닥면적
- 주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것(이하 “노대등”)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대당의 면적 (외벽의 중심선으로부터 노대들의 끝부분까지의 면적)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입
- 용도 상관없이 발코니 1.5미터 제외
⇒ 단, 발코니로 인정을 못받으면 제외불가 (발코니 바닥이 아래층 지붕인 경우(베란다) : 출입이 불가해야 함)
⇒ 단, 발코니의 외기와 접하는 부분을 내력벽으로 하는 등 발코니 인정 못받으면 제외불가
⇒ 단, 발코니 확장은 ‘주택’만 가능

* 확장형 발코니 면적산정방법

국토부 업무처리지침에 따르면, 확장형 발코니 벽체에 외단열 적용시 면적 완화가 있습니다.  
- 확장형 발코니(외단열) : 외측 벽체 중심선으로부터 바닥면적 및 건축면적 산정
- 확장형 발코니(내단열) : 외측 벽체 끝선으로부터 바닥면적 및 건축면적 산정
- 확장 안한 발코니(외단열&내단열) : 외측 벽체 끝선으로부터 바닥면적 및 건축면적 산정

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참고

https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=richuehong2&logNo=220765241678&proxyReferer=https:%2F%2Fwww.google.com%2F

발코니? 베란다? 테라스? 데크? 어떻게 구분해요?

https://m.blog.naver.com/richuehong2/220912576386

바닥면적 산정기준에 대해 알아봅시다.

http://www.auric.or.kr/User/claw_youn_board/ContentBoard.aspx?code=3&num=40404

건축도시연구정보센터 - AURIC(Architecture & Urban Research Information Center)