일조권 사선제한 대상과 건축설계시 적용방법

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건축을 전공하는 전문인도 건축에 관심이 있는 일반인도 '일조권 사선제한' 에 대해 들어봤을 거라 생각합니다. 주거환경을 특히나 중요시하는 우리나라의 경우, 공동주택 내부 채광, 조망, 환기를 보장하기 위해 인접 대지 경계 혹은 인접 건축물로부터 일정거리 이상을 띄워 건축해야만 하는데요, 건축법 상의 일반주거지역, 전용주거지역에 대지가 속해있거나, 공동주택(다세대주택, 연립주택, 아파트)을 설계해야 한다면 꼭 확인해봐야 하겠죠?

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일조권 사선제한 적용 대상

근거법령 : 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한(건축법 제61조)

가. 정북 및 정남방향 규제의 이원화

- 정북방향에서만 규제하였으나 시장 등이 주거환경개선을 위하여 필요하다고 지정· 공고하는 구역 안에 건설교통부령의 기준에 따라 정남방향으로도 띄어 건축토록 함.

나. 적용대상지역 및 건축물

- 전용주거지역, 일반주거지역내의 모든 건축물(건물용도에 무관)

- 공동주택

· 공동주택(일반상업과 중심상업지역에 건축하는 것 제외)의 경우 정북방향으로부터 인접대지경계선까지 거리 규제

· 정남방향적용 대상지역은 택지개발 예정지구, 정북방향으로 접하는 대지 소유자와 합의한 경우 등 법 제53조 제3항의 1 내지 10호

· 정북방향으로의 인접대지 경계선으로부터 띄우는 거리 적용대상지역은 전용,일반주거지역내의 건축물

· 전용주거지역 및 일반주거지역내 공동주택은 정북방향 및 인동거리를 동시에 규제하며 정북방향 높이 8m를 초과하는 경우 건축물 각부분의 높이는 인접대지경계선까지의 정북방향의 거리(계단,노대포함)의 2배이하로 한다.

· 정북방향이 아닌 기타 방향의 채광 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 인접대지경계선까지 거리(일반상업지역과 중심상업지역제외, 공동주택 중 다세대 주택과 기숙사 제외)

· 인동거리(동일 대지 안의 2동 이상의 건물)는 건물의 높이의 0.8배이상, 채광창(창넓이 0.5㎡ 이상)이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우 8m 이상, 측벽과 측벽이 마주보는 경우 4m 이상(채광을 위한 창문등이 설치되지 않는 3㎡ 이하의 발코니 포함) 이격하고 건축조례로 정할 수 있다.

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* 일조권 사선제한 예외 대상

일조권 적용의 예외 (건축법 제 86조)

제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ① 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다. 

다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따른 지구단위계획구역, 법 제77조의2제1항에 따른 특별가로구역, 그 밖에 관계 법령에 따라 허가권자가 도시미관 향상을 위하여 지정한 구역 안의 너비 20미터 이상의 도로(자동차·보행자·자전거 전용도로를 포함하며, 도로와 대지 사이에 공공공지, 녹지, 광장, 그 밖에 건축미관에 지장이 없는 도시·군계획시설이 있는 경우 해당 시설을 포함한다)에 접한 대지 상호간에 건축하는 건축물, 건축협정구역 안에서 대지 상호간에 건축하는 건축물(법 제77조의4제1항에 따른 건축협정에 일정 거리 이상을 띄어 건축하는 내용이 포함된 경우만 해당한다) 또는 건축물의 정북방향의 인접 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2010.2.18., 2012.4.10., 2012.12.12., 2014.11.11.>

1. 삭제 <2012.12.12.>

2. 높이 9미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상

3. 높이 9미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상

일조권 사선제한에 대해 설명할 때 항상 나오는 그림

요약하자면 이정도라고 할 수 있겠습니다.

1. 일반주거지역, 전용주거지역에 속해있지 않은 경우

2. 해당 대지와 정북방향 인접대지 모두 20m 이상 도로에 접해있는 대지의 경우

3. 경관지구, 미관지구에 속한 경우

4. 지구단위계획에 속한 경우

1번을 제외하면 세부적인 기준이나 해당 지역에 얽힌 스토리, 관의 입장, 추세가 적지 않은 영향을 주기 때문에 명확한 기준을 얻는 가장 좋은 방법은 구청에 문의하는 것이라고 생각한다. 물론 기본적인 정보는 숙지하고 가야 핀잔을 받는 일 없이 정보를 얻을 수 있을 것이다. 이 부분에 대해서는 추후 다른 포스팅으로 조금 더 자세히 다루어보도록 하겠다. 

 

* 도로에 접한 대지의 일조권 사선제한

도로에 접한 대지의 경우 도로 너머의 인접대지경계선을 기준으로 일조권 사선을 날리면 된다. (단, 공동주택의 경우 도로의 중심선을 기준으로 일조권 사선을 날려야 한다.) 북쪽에 도로를 면한 대지의 경우 확보할 수 있는 면적이 조금 더 커지는 셈이다.

건축법 시행령 86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 ) 6항 근거

⑥ 제1항부터 제5항까지를 적용할 때 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 다음 각 호의 시설 또는 부지가 있는 경우에는 그 반대편의 대지경계선(공동주택은 인접 대지경계선과 그 반대편 대지경계선의 중심선)을 인접 대지경계선으로 한다.  <개정 2009. 7. 16., 2014. 11. 11., 2015. 7. 6., 2016. 5. 17.>

1. 공원(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 도시공원 중 지방건축위원회의 심의를 거쳐 허가권자가 공원의 일조 등을 확보할 필요가 있다고 인정하는 공원은 제외한다), 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차 전용도로, 유원지

2. 다음 각 목에 해당하는 대지

가. 너비(대지경계선에서 가장 가까운 거리를 말한다)가 2미터 이하인 대지

나. 면적이 제80조 각 호에 따른 분할제한 기준 이하인 대지

3. 제1호 및 제2호 외에 건축이 허용되지 아니하는 공지

⑦ 제1항부터 제5항까지의 규정을 적용할 때 건축물(공동주택으로 한정한다)을 건축하려는 하나의 대지 사이에 제6항 각 호의 시설 또는 부지가 있는 경우에는 지방건축위원회의 심의를 거쳐 제6항 각 호의 시설 또는 부지를 기준으로 마주하고 있는 해당 대지의 경계선의 중심선을 인접 대지경계선으로 할 수 있다.  <신설 2018. 9. 4.>

도로가 접해있는 대지의 일조권 사선제한 비교

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일조권 사선제한 적용설계 TIP

 

1. MOVE (O) OFFSET (X) 

캐드에서 사선제한 선을 그릴 때, 정북방향 인접대지경계선에서 MOVE 를 해야지, OFFSET을 쓰면 안된다. 캐드를 쓰시는 분들은 알고 계시겠지만 offset이라는 명령어는 객체가 복사될 때 해당 객체의 축을 따른다. 45도 기울어진 사선을 offset시키면, 45도 방향으로 띄워져 복사되는 것이다. 결국 정북/정남방향으로 객체가 이동되지 않기에 결과적으로 선에 오차가 생기게 된다.  

2. 9m 까지는 1.5m 이격 / 9m 초과부터 각 부분 높이의 1/2만큼 이격

일조권 사선제한 다이어그램 

그냥 이 그림을 숙지하고 있도록 하자. 건물마다 층고가 모두 다르고, 건물 안에서 층마다 층고도 다르다. 그러나 일반적으로 보자면 최근 지어지는 근린생활시설(상가)를 예로 든다면, 1,2층은 4m / 3층 이상부터는 3.5m로 가정을 하기로 했을 때, 9m는 대략 3층 중간쯤에 걸리게 된다. 일조권 사선제한을 곧이곧대로 지키겠다면 3층의 우측 상단부분을 잘라낼 수도 있겠으나, 설계자의 특별한 의도가 없는 이상 그렇게 하는 일은 드물다. 따라서, 일조권 사선이 걸리는 층 (3층) 부터는 일조사선에 천장이 걸리는 부분을 바닥까지 쭉 내려서 계획하고는 한다.

3. 각 층에서 가장 불리한 부분을 기준으로 계획하자

2 에서 얘기한 부분이지만, 일조권 사선이 걸리는 층 (보통 3층) 의 경우 사선에 맞추어 비스듬하게 모양이 잘리게 하는 것 보다는, 일조사선에 걸리는 천장부분을 바닥까지 내려 균일하게 만들고, 그로 인해 생기는 베란다를 활용하는 것이 경제성을 위해서라도, 옥외공간 활용을 위해서라도 유리하다고 할 수 있다. 

4. 코어는 최대한 중앙부 or 모난(반듯하지 않은)부분 or 남쪽으로..

 

 

 

잘못된 예시 (높이 9m 초과 부터 각 부분 높이만큼 정북방향에서 이격되었고, 건물이 제한선을 넘어서 계획되었다)

올바른 예시 (9m 이상부터 높이의 1/2 만큼 정북방향으로 이격되어있고, 건물이 그 선을 넘지 않는다)

 

진행하게 된 계획이 일조권 사선제한 대상이라면 , 다음과 같이 평면과 단면을 이용해 각 층마다 어느지점까지 건축계획이 가능한지 정리해 둘 필요가 있다. 계획을 하면서도, 추후에 허가협의 때에도 많은 도움이 될 것이다. 

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이정도 숙지하고 있다면 건축설계시 일조권 사선제한에 대한 기본적인 사항은 알고있다고 봐도 무방할 듯 하다. 다세대, 다가구, 연립주택이나 일반,전용 주거지역에 짓는 건물은 모두 해당이 되는 만큼 자주 접할 일이 있을테니 숙지하도록 하자. 또한 지금까지도 그래왔듯 앞으로도 법이 변경될 여지는 충분하기 때문에 법이 바뀌지는 않았는지 종종 확인하는 습관도 좋다고 본다.