(지구단위계획) 용적율 인센티브 적용에 관하여

개념

지구단위계획은 정부 또는 지자체가 지역간의 균형개발, 경관유지, 문화재보호, 밀도유지 등 효율적인 국토의 개발을 위해 지정한 지침이다. 건축법과 건축조례를 먼저 보고 지구단위계획을 보는 것이 순서상 맞지만, 지구단위계획이 다른 법보다 더 엄격하게 개발을 규제한다면 그것을 따라야 할 만큼 상위에 있는 지침이라고 할 수 있다.

그 중에서 오늘은 '인센티브 적용기준'에 대해 알아보려 한다. 지구단위계획은 각 구역마다 규제하는 범위나 정도가 다른 만큼 그 계획의도를 적극적으로 따라가면 용적율완화, 높이제한완화 등 개발에 유리한 부분들을 우리에게 양보해주기도 한다.  지구단위계획 시행지침 도서를 자세히 들여다보면, 지침 준수시 적용할 수 있는 '인센티브 적용기준표'가 있을 것이다. 이 표를 따라 건축계획이 이루어진다면 해당 사항에 대한 용적율, 건폐율, 때론 높이 등 인센티브를 받을 수 있으니 참고하도록 하자.

적용방법

1. 사이트에 해당하는 지구단위계획 지침을 찾아본다.

서울의 경우 왠만하면 있는 것으로 알고 있다. 그러나 아무리 찾아도 없을 경우엔 공무원분에게 최종확인을 한 후 건축법 / 서울시 건축조례 또는 내 지역을 규제하는 건축법이 있을 경우 그것을 준수하는 방향으로 가는 것이다.

내 땅에 해당하는 지구단위계획을 찾는 방법은 아래의 글을 참고하도록 하자. 

https://junshimjunshim.tistory.com/154?category=762551

지구단위계획을 쉽고 빠르게 찾을 수 있는 법

2. 지구단위계획 지침에 인센티브에 관한 사항이 있는지 찾아본다.

내 땅에 해당하는 지구단위계획을 찾았는가? 수많은 글과 도면, 지침들이 있을 것이다. 그 중에서 '인센티브에 관한 사항'이 있는지 찾아봐야 한다. 모든 계획과 규제에는 의도와 목적이 있기 때문에 그것을 적극적으로 준수하면 그에 따른 혜택을 주기 마련이다. 그 당근을 찾아야 한다. 사실 있었는데 찾지 못하는 경우는 곤란하기 때문에, 혼자서 찾기보다 지역 담당공무원에게 한번쯤은 문의해본다던지, 다른 직원 혹은 coworker와 협업해나가는 형태로 일을 진행하는 것이 여러모로 안정성을 높일 수 있는 방법이다.

3. 인센티브에 관한 사항 중에서 프로젝트에 적용될 만한 사항이 있는지 체크해본다.

한번 잘 적용해보자. 하나하나씩 천천히 꼼꼼하게

인센티브에 관한 사항을 찾았는가. 그렇다면 혜택을 받을 가능성에 한걸음 더 다가간 것이다  다양한 사항들이 있다는 것을 알 수 있다. 그 중에서 내가 적용할 수 있는 것과, 현실적으로 적용하기 힘든 것을 구분할 줄 알아야 한다. 무턱대고 전부 다 받는 것을 전제로 했다가 추후에 받지 못하는 경우의 리스크를 생각하는 것이 여러모로 이롭다.

예를들어 가장 상단에 있는 획지계획을 살펴보면 해당사항에 있는 요소 중 공동개발의 경우는 건축주와 이야기를 해보지 않으면 해당될 수 있을지 전혀 알 수가 없다. 개발할 땅을 매입하는 것은 건축주 혹은 시행사이기 때문이다.

반면, 대지 내 공지와 대지 내 통로와 같은 사항들은 건축계획시 설계사들이 반영할 수 있을 가능성이 높기 때문에, 이와 같은 계획적 요소들은 적용될 수 있는 가능성이 높은 것이다. 그런식으로 하나하나 받을 수 있는 인센티브들을 계산하다보면, 대략 어느정도까지 받을 수 있겠구나 범위가 나온다.

4. 받을 수 있는 인센티브, 가능성이 있는 인센티브를 각각 계산해서 기존 용적율에 더해본다.

기존 건축법, 건축조례, 또는 지구단위계획에 지정된 건폐율, 용적율이 있을 것이다. 예를들어 기존 용적율이 500% 였다고 가정하자, 그리고 받을 수 있는 인센티브가 대략 150% 정도 된다고 해보자. 최소용적율은 500% , 최고 용적율은 650%인 상태에서 대안을 2개 만들어 제안할 수 있는 것이다. 그리고 가능성이 낮거나 건축주 또는 공무원과 협의 후 정해지는 인센티브의 관해선 추후에 더하거나 빼는 방식으로 프로세스가 진행되는 것이 추후 변경을 최소화하고 효율적인 설계를 할 수 있는 방법이라고 생각한다.

5. 받을 수 있는 인센티브 최대치를 산출할 수 있게된다.

그렇게 나온 대안들을 가지고 프레젠테이션을 하던지, 협의를 하던지 할 때 왠만하면 이해가 쉽도록 간단한 도면이나 다이어그램과 함께 인센티브 표와 규모검토표를 첨부해서 가져가도록 하자. 친절하고 꼼꼼한 프레젠테이션은 클라이언트에게 좋은 인상을 주고 직원, 동료들에게는 신뢰를 주기 마련이다.