전세계약 전 반드시 확인해야 할 사항(주택임대차계약,전세사기)

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2년에 한번은 돌아오는 전세계약.
확인하지않으면 안될 포인트들과 대비해야할 상황이 많음에도, 자주하지않으니 그때그때 다시 조사하기도 힘든게 현실입니다. 주요 유의사항을 기록해놓았으니 필요할때 참고하시기 바랍니다.

전,월세 계약 (부동산 임대차 계약)을 할 때

1. 근저당권 확인
인터넷등기소에서 등기사항 증명서를 발급받아 목적 부동산의 소유권에 대한 제한사항 유무, 즉 근저당권 같은 제한물권을 확인해야 한다. 이유는 저당권의 실행으로 경매가 진행될 경우 임차보증금 전액을 안전하게 돌려받을 수 있는지 여부를 확인하기 위해서이다.
인터넷등기소
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

2. 임대인 확인
계약하러 온 임대인이 본인이 맞는지 주민등록증을 통해 확인하고, 대리인이 왔을시 임대인과의 관계, 위임장과 인감증명서를 확인하자.

3. 입금계좌번호 확인
입금 계좌번호가 임대인 본인 명의가 맞는지 확인하고, 전자 송금 등을 활용해 거래기록을 남겨놓는다.

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전세연장계약을 할 때

1. 기존계약은 유지한 채 증액분만 가지고 계약을 하는 경우,
2. 기존보증금도 포함해 아예 새롭게 계약서를 쓰는 경우 2가지가 있는데
1은 기존 보증금의 확정일자가 유지된 상태에서 증액금의 확정일자를 새로 받는거라 기존 보증금의 확정일자를 지킬 수 있는 상태에서 증액분의 확정일자만 신경쓰면 된다. 그러나 2는 기존 보증금의 확정일자도 새로 받는것이라, 계약 당일 근저당권이 잡히면 우선변제권이 밀리는 불안요소가 있다.
따라서 1의 방법을 선호하며, 새로 계약서를 쓰자고 하면 이유를 물어보고 합당하다 싶으면 세입자가 이사하는 날 하루 동안은 집주인이 담보대출(근저당권 설정)을 받지 않고, 집주인이 이를 어길 때는 계약을 해지할 수 있다는 것을 임대차 계약서에 특약으로 넣는 것이 안전장치가 될 수 있다.
방법 : 전세연장계약서를 그냥 쓰면된다.
부동산 대필수수료가 아까우니 직접 써서 인감도장으로 계약한 후, 확정일자 받도록 하자. 쓰는방법과 양식은 어렵지않게 찾을 수 있다.
#업데이트 : 새로 계약서를 써도 기존 계약서는 여전히 유효하다고 함. 지자체별로 확인요망(관할구청 부동산과 확인)

전세계약서, 전세임대계약서 예시

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보증금을 보호하는 3가지 방법

1. 전세반환보증
주택보증공사의 상품을 이용한다.
보증액수의 한도가 정해져있으며 매달 일정액수를 납입해야한다. 대신 임대인에게 보증금을 못받을 시 보증공사에서 먼저 보증금을 임차인에게 주고, 그 후 임대인에게 받아간다.

2. 확정일자
확정일자가 있으면 보증금반환청구소송을 해서 돌려받을 수 있으며,
추후 건물 경매 시 우선변제권이 생김.
하지만 계약한 날 바로 가서 확정일자 받아도 당일 자정이 되어야 유효함
따라서, 그 당일 집주인이 주택을 담보로 대출을 받으면 근저당권이 생기는걸 막을 수 없음.
따라서, 세입자가 이사하는 날 하루 동안은 집주인이 담보대출(근저당권 설정)을 받지 않고, 집주인이 이를 어길 때는 계약을 해지할 수 있다는 것을 임대차 계약서에 특약으로 넣는 것이 안전장치가 될 수 있다

2-2. 전세권 설정
전세권 설정이 되어있으면 소송 없이 보증금을 바로 돌려받을 수 있음.
등기과정이 복잡함
비용이 많이듦.
건물까지 대상. 대지는 대상x

3. 소액보증금 우선변제
서울기준 보증금 1억1천까지 매물은 확정일자, 근저당권 여부에 관계없이 최우선변제권이 있다.
그러나 보증금액이 3~4천만원선으로 전부 보장하지는 않는다.
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보증금에 대해 알아야 할 사항

Q. 전세기간 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때
A. 일단 짐 빼지 말고 -> 임차권 등기 명령 신청 -> 전세금반환청구소송(약 4개월)
1. 전세계약이 끝났는데 이사 당일 전세금을 돌려주지 못하겠다는 집주인의 사정을 배려해 주는 세입자가 적지 않다. 하지만 부동산 전문가들은 전세금 반환일을 이사일 이후로 정했을 때 세입자가 집에서 완전히 짐을 빼면 불리하다.
2. 이사를 가는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 세입자는 어떻게 해야 할까.
집주인과 세입자는 동시이행 관계다. 보증금을 돌려받지 못하면 집을 비우지 않아도 되며, 반대로 집을 비우지 않으면 보증금을 돌려주지 않아도 된다. 보증금을 돌려받지 못하고 이사해야 한다면 일부 짐을 남겨둬야 한다. 짐을 집에 남겨놓으면 임대차 기간이 끝나도 세입자가 집을 계속 점유한 상태로 간주해 집주인을 압박하는 효과가 있다
3. 집주인이 계속 보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 즉시 임차권등기명령을 신청해야 한다. 등기부에 임차권등기가 완료되기까지 약 2주일 소요된다”며 “이렇게 해두면 해당 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지돼 남아 있는 짐을 뺀 후 집주인에게 완전히 집을 인도해도 된다”고 했다.
4. 임차권등기명령 이후 집주인 상대로 전세금반환청구소송을 제기해야 한다. 세입자는 집주인이 약속을 지키지 않은 날로부터 전세금반환을 지연한 날짜를 계산해 지연 이자를 청구할 수 있고, 전세금반환 지연에 따른 손해가 발생했다면 손해배상청구도 가능하다. 법조계에 따르면 전세금반환소송에 걸리는 평균 기간은 4개월 정도다.
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부동산 중개수수료(복비) 에 대해 알아야 할 사항

Q. 전세계약 만기 전 이사 - 부동산중개수수료(통칭 복비)는 누가 부담해야 하는지
통상 전세를 살던 임차인(세입자)이 전세계약이 끝나기 전 이사를 갈 일이 생겼을 때,
집주인이 "새로 들어오는 세입자 복비(부동산 중개수수료)를 내고 나가라" 고 이야기 하곤한다.
이사 예정일이 계약 기간 만료일보다 앞당겨졌기 때문에 계약해지에 대한 책임을 지라는 이야기다.
이때 임차인(세입자)가 복비를 내야 할까?
A. 그럴 의무는 없지만, 집주인이 보증금을 돌려줄 의무도 없다 -> 그러므로 보통 위약금 개념으로 세입자가 부담한다.
세입자가 복비를 낼 의무는 없다
중개보수는 '중개의뢰인'이 지불하는 금액(공인중개사법 제 32조) 인데,
중개의뢰인이란 집주인(임대인)과 새로 계약을 맺는 세입자(임차인) 두사람을 뜻한다.
다시 말해 이사를 '나가는'입장인 기존 세입자는 중개의뢰인이 아니니 중개보수를 지불할 의무가 없다.

2009년 국토해양부 의뢰로 법제처가 “임차인이 임대차계약 기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 그 임차인은 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않는다”는 법령해석을 내놓기도 했다.

다만 현실에는 변수가 많다. 가장 큰 변수는 보증금이다.
계약기간 2년을 채우지 않고 기존 임차인(세입자)가 계약해지를 요구할 경우, 집주인도 보증금을 돌려줄 의무가 없다.
이 때문에 법적 근거는 없지만, 통상 보증금을 돌려받기 위해 계약만료 전 해지에 대한 위약금 차원으로 기존 임차인(세입자)거 중개수수료를 부담한다는게 전문가들의 설명이다.
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Q. 계약만료 직전 이사 (1~2개월 전) - 부동산중개수수료(통칭 복비)는 누가 부담해야 하는지
계약만료 1~2개월밖에 남지 않은 경우에는? 어차피 전세계약 만료되기 전 세입자도 집을 구해야하니
집도 미리 부동산에 내놓아야 하는게 맞지 않은가. 그럼 집주인이 내는게 맞지 않는가.
A. 남은 계약기간, 매물의 위치 및 가격, 주거형태 등에 따라 비율을 협의해야 함
통상 이사예정일과 계약만료일이 3개월 이내 차이일 때는 집주인(임대인)이 중개수수료를 내는 경우가 많다.
특히 생각보다 빨리 새로운 임차인이 구해지거나 하는 경우에는 통상적으로 집주인이 복비를 낸다고 한다.
하지만 이 역시 법적 근거가 없기때문에,
남은 계약기간, 매물의 위치 및 가격, 주거형태 등에 따라 집주인과 세입자 간 중개수수료 부담 비율에 대해 합의를 할 필요가 있다는게 전문가들의 설명이다.
애초부터 계약서를 작성할 때 특약사항으로 '계약기간 만료 전 계약해지시 중개수수료는 임대인(혹은 임차인)이 부담한다'
는 내용을 명시하는 방법도 있다.
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Q. 묵시적 갱신 상태에서 부동산 중개수수료는 누가 내야하는가?
우선, 계약이 만료된 후 집주인과 세입자 모두 계약갱신이나 거절 등 별다른 의사표시를 하지 않고 사는 경우에 되는 것이 '묵시적 갱신' 상태이다. 집주인이 계약기간 만료 6~2개월 전 동안 갱신거절이나 계약조건 변경 후 갱신등의 통지를 하지 않고, 세입자도 계약기간 만료 2개월 전까지 그런 통지를 하지 않았을 경우 묵시적 갱신이 성립한다.
묵시적 갱신 상태에서 부동산 중개수수료는 누가 내야하는가?

A. 복비는 집주인이 낸다. 단, 보증금은 이사 3개월 전에 이야기해야 돌려받을 수 있다.
묵시적 갱신 상태에서는 주택임대차보호법에 따라 세입자가 얼마든지 계약해지를 통보할 수 있다.
이 경우, 별도로 특약사항이 없다면 중개수수료는 집주인 내야한다.
단, 묵시적 갱신 상태에서 세입자가 계약해지를 통보하면 3개월 후에 효력이 발생한다는 점을 주의하자
3개월동안은 집주인이 보증금을 돌려줄 법적 의무가 없기 때문에, 묵시적 갱신 상태일 때도 최소 이사3개월 전에는 통보를 해야 보증금을 돌려받은 뒤 이사를 할 수 있다.
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