건축공사비에 관한 고찰 -2 (공사비의 구성)

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● 건설공사비의 비용구조

건설공사의 비용은 어떻게 나누어지는가 살펴보자.
<직접공사비와 간접공사비>
건설공사비는 크게 직접공사비와 간접공사비로 구성된다. 직접공사비는 표준품셈이나 실적공사비로, 간접공사비는 완성공사원가구성 등의 자료를 통하여 산출됩니다.

이중 직접공사비는 재료비, 노무비, 경비로 세분화하여 각각의 세부비용을 산출하여 계산된다. 이처럼 매우 세분된 계산과정을 거쳐 나온 직접공사비에다 간접공사비를 더하여 원가(price)가 산정됩니다.
공사비 산정제도에는 원가계산방식과 실적공사비에 의한 가격산정방식의 두 가지가 있으며, 원가계산에 의한 가격은 원가비목을 재료비, 노무비, 경비, 일반관리비, 이윤으로 구분하여 표준품셈을 기초로 공사예정가격을 산정하는 방식이고, 실적공사비에 의한 가격은 재료비ㆍ노무비ㆍ직접공사경비가 포함된 공종별 단가를 계약단가에서 추출하여 유사 공사의 예정가격 산정에 활용하는 방식입니다.
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<원가계산방식과 실적공사비방식 비교>

구 분	원가계산방식	실적공사비방식
단가산출 방법	품셈을 기초로 원가계산	계약단가를 기초로 축적한 공종별 실적 단가에 의해 계산
직접공사비	재ㆍ노ㆍ경 단가 분리	재ㆍ노ㆍ경 단가 포함
간접공사비(제경비)	비목(노무비 등)별 기준	직접공사비 기준

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<표준품셈과 실적공사비>
- 표준품셈
정부 등 공공기관에서 시행하는 건설공사의 적정한 예정가격을 산정하기 위한 일반적인 기준을 제공하는 것이 목적이고, 적용범위로는 국가, 지방자치단체, 정부투자기관 및 위 기관의 감독과 승인을 요하는 기관에서 표준품셈을 건설공사 예정가격 사전의 기초로 활용합니다.
1970. 1. 20 : 정부 표준품셈 제정 (경제기획원)
1976. 12. 6 : 표준품셈 관리업무 건설부 이관
1995. 12. 28 : 대한건설협회에 관리위탁
2004. 01. 01 : 한국건설기술연구원에 관리위탁
2005년까지는 매년 40~60여개의 품셈항목을 개정해 왔으나, 2006년 이후 비현실적인 품셈을 통합 정비하기 위하여 연차별 개정 계획을 수립하여 일제 정비 추진, 2006년에는 현실성이 떨어지고 논란이 많았던 건설기계, 터널공사 등 487개 항목을 정비하였음.
- 실적공사비
1993년 언급된 적산제도 개선의 배경 및 필요성으로, ①공공발주기관이 예정가격을 결정함에 있어서 과다한 책정은 국민의 세부담을 가중시키고 지출의 낭비를 초래, 과소한 책정은 부실공사를 초래하고 시공회사의 경영을 부실하게 하는 요인이 될 수 있으며, ②현행 표준품셈에 의한 적산방식은 불필요한 노력 및 재원의 낭비를 야기하며 시장시세를 적절히 반영하기 어려움이 있고, ③따라서 국내 적산제도의 현황 및 문제점을 파악하고 해외 선진국의 적산제도와의 비교를 통해 현행 적산제도의 개선을 도모하고 보다 합리적인 제도로 발전시키기는 것은 국내 건설산업의 발전과 건설시장개방에 대비하기 위한 시급한 과제라고 언급하였습니다.
1993. 7 : 적산제도 개선방안 연구용역 최종보고서(1단계)
1995. 7 : 실적공사비 도입 근거 마련(국가계약법 시행령 제9조)
1999. 9 : 실적공사비 축적을 위한 "수량산출기준" 근거 마련
2003. 12 : 관리규정 제정 (실적공사비 및 표준품셈 관리규정)
2004. 2~ : 매 반기별 실적공사비 적용 공종 및 단가 공고(상반기 2월중, 하반기 8월중 공고)
한국건설기술연구원에서 수행하고 있는 실적공사비의 제ㆍ개정절차입니다.

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● 건설공사비의 구성

<공사비의 구성>

	관급자재비
총공사비	도급액 (관급 계약금액 VAT 포함)	부가가치세(10%)
		공급가액 (민간 계약금액 VAT 별도)	일반관리비,이윤,사급완제품,폐기물처리비
			순공사원가	(현장)경비
				순공사비	간접공사비(공통경비)
					직접공사비	재료비
						노무비
						외주비
						(직접)경비

비목	비목의 내용
가설공사비	1. 직접가설 : 공사 실시를 위해 직접적으로 필요한 가설비(수평보기, 비계, 보양, 청소) 2. 공통가설 : 운영,관리상 필요한 가설비(창고, 현장사무소, 가설울타리, 공사용수설비, 공사용동력, 공사용도로 등) 가설공사비는 대략 도급금액의 10%내외
재료비	1. 직접재료비 : 공사목적물의 실체를 형성하는 재료(부품,의장재외주품 등) 2. 간접재료비 : 실체는 형성하지 않으나 보조적으로 소모되는 물품(공구, 비품 등) 3. 운임,보험료,보관비 : 부대비용 4. 작업설, 부산물 : 그 매각액 또는 이용가치를 추산하여 재료비에서 공제
노무비	1. 직접노무비 : 직접 작업에 종사하는 노무자 및 종업원에게 제공되는 노동력의 댓가(기본금, 제수당, 상여금, 퇴직급여충당금) 노무소요량 x 시중노임단가로 산정한다. 2. 간접노무비 : 보조작업에 종사하는 노무자. 종업원과 현장감독자 등의 노동력댓가 간접노무비 = 직접노무비 x 간접노무비율 (직접노무비의 13~17% 내외)
(직접)경비	1. 직접계상경비 : 소요,소비량 측정이 가능한 경비(가설비,전력,운반,시험,검사,임차료,보험료,보관비,산업안전보건관리비 등) 2. 승율계상경비 : 소요,소비량 측정이 곤란하여서 유사원가자료를 활용하여 비율산정이 불가피한 경우 (연구개발, 소모품비, 복리후생비 등)
외주비	하청에 의해 제작공사의 일부를 따로 위탁, 제작하여 반입하는 재료비와 노무비
직접공사비	공사의 시공을 위하여 소요되는 공사원가 중 재료비, 노무비를 제외한 원가를 말하며, 기업의 유지를 위한 관리활동부문에서 발생하는 일반관리비와 구분 직접재료비 + 직접노무비 + 직접경비 +외주비
간접공사비(공통경비)	간접노무비, 산재보험료, 고용보험료, 건강보험료, 연금보험료, 국민연금료, 노인장기요양보험료, 퇴직공제부금, 안전관리비, 기타경비 주로 요율로 계산 (매년 발표되는 조달청 발주공사 기준 참고) 총 공사비에서 10~15% 내외
순공사비	1) 공종 A 2) 공종 B 3) 공종 C -- 각각의 순수한 재료비 노무비 경비만을 더한 총액
현장경비
순공사원가	순공사비 + 간접노무비 + 산재보험료 + 기타경비 + 안전관리비 재료비 총합 + 노무비 총합 + 경비(직접+공통+현장) 총합
일반관리비(일관비)	기업유지를 위한 관리활동 부분의 발생 제비용 (임원급료, 본사직원급료 등) 일반관리비 = 공사원가 (재료비+노무비+경비) x 요율 (5~6% 적용)
이윤	기업의 이익을 말한다. 이윤 < 공사원가 중 노무비+경비+일반관리비 (기술료,외주가공비 제외) x 15%
폐기물처리비	시공과 관련하여 발생되는 오물, 잔재물, 폐유, 폐알칼리, 폐고무, 폐합성수지 등 공해유발물질을 법령에 의거 처리하기 위하여 소요되는 비용
공급가액	순공사비 원가 + 일반관리비 + 이윤 + 사급자재대 + 폐기물 처리비용 을 더한 총액 또는 순수 공사비 중 부가가치세를 제외한 공사비 총액( 실 자기 수령액 총액)
도급액	공급가액 + 부가가치세 (10%. 단 공종 중 면세종목이 있을 경우 약간 차이가 남) 세금계산서 작성을 통해 실제로 수령하는 금액의 총액
계약금액	통상적으로 도급액 을 계약금액으로 작성하는 경우가 많습니다.(관급공사 또는 표준도급계약서 양식 사용시 100%) 단, 민간 건설공사 에서 공급가액에 + V.A.T 별도로 해서 작성하는 경우도 많음.

* 실행금액
실제로 공사를 했을때 얼마에 할수 있는가를 결정하는 금액입니다. 물론 계약측이나 외부에 공개되는 데이터는 아니고 그 기업 내부에서 행해지는 계산법이겟죠.. 이른바 각 기업에서 가지고 있는 축척 기술 데이터의 일부라고 보셔도 부방할거 같군요. 기업이라는거 결국은 이윤 추구가 가장 큰 목적이니 그 이윤추구의 극대화를 위한 최소투자비용의 계산금액 총액이라 보셔도 무방하겟네요.


낙찰률
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■따라서
((계약금액(도급액) - 부가가치세) = 공급가액
이윤 = 공급가액 - 실행금액( 공사 실투입비(실제의 장비비,인건비,재료비 지출 총액 +간접지출비 (각종 보험료+증권수수료+ 기타 경비 발생액 등....))이 되겟네요.


1.공급가액 중 이윤 항목이 있는데 ...
계약내역서 작성시 이윤 항목이 포함되어 있습니다.
하지만 이 경우는 정확한 이윤의 규모를 적는것이 아니라 요율에 따라서 존재하는 항목입니다.
공급가액중 이윤항목의 계산법 :
((순공사비 원가 + 일반관리비)-재료비(순공사비 중)) X (14~15 % 이내의 일정요율)

2.실행금액의 예
계약서 상의 재료비: EX) 물품a(규격 a) : 14,000 원 100개 = 1,400,000 원
실제 구매가격 :
실공시 단가 (=권장소비자가격 ? 정도와 비슷하다고 생각하시길.) : 15,000원
제조회사 a : 개당 15,000원
제조회사 b : 개당 14,000원
제조회사 C : 개당 13,000원

동규격이고 같은 품질이라도 실제로 공시된 단가에 비해 물건을 싸게 사는 경우는 어디라도 존재하죠.(예로 플스2를 산다고 했을때 하이마트, 용산전자상가, 등등 에서 가격이 조금씩 틀리는거 하고 비슷하게 생각하십시오)

이럴경우 제조회사 a 사의 제품을 살 경우는 개당 1000원 총 100,000의 적자를 보게 되죠.
하지만 C 사의 제품을 사게 될 경우는 개당 1,000 원의 이익을 얻게 되는거구요..

물론 맹점이 없는것은 아닙니다.
처음부터 저렇게 싼걸 왜 계약서에는 어중간한것을 적었느냐 라고 반론할수도 있지만서두요...
결국 같은 품질이라도 더 싸게 구매하는건 그 만큼의 정보와 노력이 필요한거니까요.

노무비와 경비의 부분은 좀더 복잡해 지는데....
노무비 총액이 30,000,000 원일때.. 몇일씩 어떻게 일하냐 따라서 금액이 더 나가고 적게 나가게 되니까. 이건 하루 일당기준으로 몇일 정도 작업하면 되는가를 계산해서 그 금액을 총액에서 빼면 됩니다...(좀 어렵나....?)

참고로 총공사금액은 공사 도급액 + 관급자재대(공사 측의 지급자재) 입니다.

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● 건설산업의 생산구조

<도급과 하도급>

건설산업은 크게 도급 및 하도급의 구조를 통한 생산방식으로 가동되고 있습니다.

수주(도급)			하도급			비고
유형	합법	불법	유형	합법	불법
일반이 직접 수주 (발주자→일반)	○		일반→전문	○		-. 재하도급은 모두 불법 -. 시공참여자제도는 ‘08.1.폐지 시행
			일반→시공참여자		○
전문이 직접 수주 (일반→전문)		○	전문→일반,시참자		○
			전문→전문	○

이를 그림으로 표시하면 다음과 같습니다.

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<우리나라 건설산업의 생산구조>

- 수급인 (일명 원청업체)
건설산업기본법령에서는 수급인으로 명시하고 있다. "수급인"이라 함은 발주자로부터 건설공사를 도급받은 건설업자를 말하며, 하도급관계에 있어서 하도급하는 건설업자를 포함합니다.
하도급법령에서는 원사업자로 명시하고 있다. "원사업자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
1. 중소기업자가 아닌 사업자로서 중소기업자에게 제조등의 위탁을 한 자
2. 중소기업자 중 직전 사업연도의 연간매출액 또는 상시고용 종업원 수가 제조등의 위탁을 받은 다른 중소기업자의 연간매출액 또는 상시고용 종업원 수의 2배를 초과하는 중소기업자로서 그 다른 중소기업자에게 제조등의 위탁을 한 자. 다만, 대통령령으로 정하는 연간매출액에 해당하는 중소기업자는 제외한다.
- 하수급인 (일명 하청업체)
건설산업기본법령에서는 하수급인으로 명시하고 있다. "하수급인"이라 함은 수급인으로부터 건설공사를 하도급받은 자를 말합니다. 하도급법령에서는 수급사업자로 명시하고 있다. "수급사업자"란 원사업자로부터 제조등의 위탁을 받은 중소기업자를 말한다.
- 시공참여자 (일명 모작자)
건설산업기본법령에서는 시공참여자로 명시하고 있다. "시공참여자"라 함은 전문건설업자의 관리책임하에 성과급·도급·위탁 기타 명칭 여하에 불구하고 전문건설업자와 약정하고 공사의 시공에 참여하는 자로서 건설교통부령이 정하는 자를 말한다.
시공참여자 제도는 1999.9월 도입되었으며, 당해 건설공사에 사실상 참여하는 건설업종사자·건설기계대여업자·건설기술자 및 성과급으로 고용된 건설근로자를 범위로 하고 있었습니다. 2007년 5월 폐지되어 2008년 1월 1일부터 시행되고 있습니다.

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참고
https://isystem.mapo.go.kr/view/ntcbrd/filebrdDetail.html?brdSeq=122&prevRowNo=&nextRowNo=&prjId=&searchCnd=&searchWrd=

마포구 I-SYSTEM : 자료실 상세

2020년 공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인.pdf

0.74MB

https://m.blog.naver.com/PostView.naver?isHttpsRedirect=true&blogId=violetzs&logNo=220485167943

건축공사비에 대해: 1. 건축 공사비의 구성